ในปัจจุบัน หลายคนเริ่มมีบ้าน-คอนโดเป็นของตัวเองกันตั้งแต่เรียนจบ ซึ่งแน่นอนว่าส่วนใหญ่ยังไม่สามารถซื้อด้วยเงินสดได้ ทำให้หลายคนเริ่มสนใจกู้เงินผ่อนบ้าน-คอนโดมากขึ้น และนี่อาจเป็นหนี้ก้อนโตที่สุดในชีวิตก็ว่าได้ แต่เชื่อเถอะว่าคุ้มค่าแก่การลงทุนแน่นอน เพราะนอกจากจะทำให้มีทรัพย์สินหรือที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองตั้งแต่อายุน้อยแล้ว ยังทำให้เราทำงานอย่างมีเป้าหมาย (อย่างน้อยก็ต้องเอาเงินมาผ่อนบ้านนี่แหละ) ได้ฝึกวินัยทางการเงิน แถมยังมีระยะเวลาผ่อนนานอีกด้วย แต่ก่อนที่จะตัดสินใจกู้ ลองมาดู 5 ขั้นตอนพื้นฐานเพื่อเตรียมตัวแต่เนิ่น ๆ กันดีกว่า
1. ตัดสินใจว่าระหว่างบ้าน-คอนโด เลือกอะไรดี?
ทั้งบ้านและคอนโดต่างมีข้อดีข้อเสียต่างกัน จะกู้ซื้อบ้านหรือกู้ซื้อคอนโดทั้งที เราก็ควรศึกษาและเปรียบเทียบให้ดีก่อนตัดสินใจซื้อ เช่น บ้านมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า มีความเป็นส่วนตัวมากกว่า แต่ก็มักจะราคาแพงกว่า และทำเลไม่อยู่ติดรถไฟฟ้า BTS ในขณะที่คอนโดมีพื้นที่เล็กกว่า แต่ก็อาจจะเดินทางได้สะดวก และทำความสะอาดง่ายกว่า สำหรับเด็กจบใหม่ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง อย่าลืมเปรียบเทียบกับไลฟ์สไตล์ของเรา และเตรียมเงินให้พร้อมด้วย
2. ซื้อตั้งแต่ช่วงก่อนสร้าง หรือ สร้างเสร็จแล้วดี?
พอตัดสินใจได้แล้วว่าจะซื้อบ้านหรือคอนโด ก็ต้องมาดูว่าจะซื้อช่วงไหนดี หากซื้อช่วงเพิ่งเริ่มลงเสาเข็ม (พรีเซลส์ก่อนสร้าง) ก็แน่นอนว่าราคาจะถูกกว่าแบบสร้างเสร็จแล้วประมาณ 30% เพราะยังไม่พร้อมเข้าอยู่ เหมาะสำหรับคนรอได้ แต่ก็มีความเสี่ยงว่าบางโครงการระบุว่าหากกู้ไม่ผ่านก็จะไม่ได้เงินดาวน์คืน ยกเว้นเลือกโครงการที่พร้อมจะคืนเงินดาวน์ให้ ดังนั้น สำหรับใครที่ตัดสินใจจะกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดช่วงพรีเซลล์แน่นอนแล้ว ก็ควรต้องดูเงื่อนไขตรงนี้ให้ดีก่อนทำเรื่องกู้
อีกแบบคือการเลือกซื้อโครงการที่สร้างเสร็จสมบูรณ์และพร้อมเข้าอยู่ ก็มีข้อดีที่ธนาคารจะยินดีให้กู้เต็มที่เพราะมีห้องมาค้ำประกัน แต่ก็แลกกับข้อเสียที่ราคาจะแพงกว่าซื้อก่อนสร้าง ซึ่งหลายคนอาจแก้ปัญหาตรงนี้ด้วยการซื้อโครงการบ้านหรือคอนโดมือสอง เพราะจะได้เห็นสภาพห้องก่อน และยังซื้อได้ในราคาที่ไม่แพง เก็บเงินส่วนนี้ไว้สำหรับการรีโนเวทอาจจะคุ้มกว่าก็ได้ ซึ่งไม่ว่าจะเลือกแบบใดก็อย่าลืมเปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสียตามความเหมาะสมและสถานภาพทางการเงินของตัวเองก่อน
3. ประเมินความสามารถการกู้ของตนเอง
สำหรับคนที่ตัดสินใจแล้วว่าจะลงทุนอสังหาฯ เป็นทรัพย์สินของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นการกู้ซื้อบ้านหรือกู้ซื้อคอนโด อันดับแรกที่ควรคำนึงถึงคือข้อจำกัดในการผ่อนของเราแต่ละเดือน เพื่อให้สามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับตัวเอง และไม่เกินกำลังจนสุดท้ายผ่อนไม่ไหว โดยก่อนจะเริ่มคำนวณวงเงินที่สามารถกู้ได้ ต้องแจกแจงภาระหนี้ทั้งหมดที่มีต่อเดือนก่อน จากนั้นพิจารณา “ภาระหนี้ต่อรายได้” หรือ DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งส่วนใหญ่จะให้ผู้กู้ซื้อบ้านหรือคอนโด มีภาระหนี้ได้ 40% โดยคำนวณจาก (รายได้ต่อเดือน) X (40%) = (ความสามารถผ่อนชำระ) เช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 40% = 12,000 บาท ซึ่งเป็นจำนวนที่เราสามารถผ่อนได้ทั้งหมดต่อเดือน แสดงว่า “หากเรามีหนี้อื่นเยอะ ความสามารถในการผ่อนบ้าน-คอนโดจะน้อยลง” เช่น มีหนี้ที่ต้องชำระอื่นเดือนละ 8,000 บาท จะเหลือไว้ผ่อนบ้านเพียง 12,000 – 8,000 = 4,000 บาทต่อเดือน
โดยเราสามารถคำนวณยอดการกู้สูงสุดได้จากสูตร (1,000,000 ÷ 7,000) x (ความสามารถผ่อนชำระ) = (วงเงินที่สามารถกู้ได้) ดังนั้นกู้บ้านได้ในราคา (1,000,000 ÷ 7,000) x 4,000 = 571,429 บาท เมื่อเรารู้ค่าใช้จ่ายและต้นทุนเงินกู้ของเราแล้ว ก็จะสามารถเลือกหาที่อยู่ที่เหมาะสมได้ง่ายขึ้น
4. เตรียมเงินในบัญชีให้พร้อมเพื่อกู้
ไม่ว่าจะกู้ซื้อบ้าน หรือกู้ซื้อคอนโด เราควรมีเงินเพื่อสำรองสำหรับเงินดาวน์ที่ต้องจ่ายให้ผู้พัฒนาโครงการโดยตรงด้วย เพราะธนาคารส่วนใหญ่มักจะปล่อยสินเชื่อกู้บ้านได้สูงสุด 90% ของราคาบ้าน-คอนโดเท่านั้น ดังนั้น ควรเตรียมเงินอีก 10% ที่เหลือให้พร้อม ซึ่งหากบ้านหรือคอนโดที่เลือกซื้อเพิ่งเริ่มก่อสร้างไม่นาน อาจไม่ต้องเตรียมเงินดาวน์เป็นก้อนใหญ่ แต่ใช้วิธีการผ่อนดาวน์ไปเรื่อย ๆ จนกว่าโครงการจะสร้างเสร็จ โดยรวมการผ่อนดาวน์เป็นภาระหนี้แต่ละเดือนด้วย
สำหรับมนุษย์เงินเดือน ที่สามารถขอกู้ซื้อบ้านได้นั้น ธนาคารจะพิจารณาจากอายุงานที่ไม่น้อยกว่า 1 ปี โดยสามารถรวมกับอายุงานจากที่ทำงานเก่าได้ แต่ที่สำคัญคือต้องผ่านการทดลองงาน ณ ที่ทำงานปัจจุบัน หรือที่ปัจจุบันต้องมีระยะเวลาทำงานไม่ต่ำกว่า 6 เดือน
หากเป็นฟรีแลนซ์ที่รับเงินเป็นงวด หรือรับเงินเป็นก้อนหลังโปรเจกต์จบ ควรมีการเดินบัญชีในระยะยาวไม่ต่ำกว่า 6 เดือนขึ้นไป ควบคู่ไปกับหลักฐานเอกสารการรับเงิน ไม่ว่าจะเป็น เอกสารทวิ 50 ใบเสร็จ หนังสือสัญญา หรือเอกสารการจ้างงาน
5. ฝึกนิสัยการชำระหนี้ที่ดี
เมื่อเข้าสู่ช่วงเริ่มผ่อนบ้านหรือคอนโดแล้ว เราควรมีวินัยในการเงินและบริหารจัดการค่าใช้จ่ายให้ดี เพื่อให้สามารถชำระหนี้ได้ตรงเวลา จะได้ไม่เสียเครดิตสำหรับการกู้ครั้งต่อไป และหากเป็นไปได้ควรปิดบัญชีหนี้อื่น ๆ ให้เร็วที่สุด เพื่อให้ภาระการชำระหนี้ไม่หนักมากเกินไป หากบัตรเครดิตใบไหนไม่ได้ใช้ก็ควรยกเลิก เพื่อให้ดูน่าเชื่อถือว่าเราจะไม่ก่อหนี้เพิ่ม สร้างความเชื่อมั่นให้ธนาคารที่ปล่อยกู้ให้ด้วย
และทั้งหมดนี้ คือ วิธีการเตรียมความพร้อมของเด็กจบใหม่ที่สนใจกู้ซื้อบ้าน หรือกู้ซื้อคอนโด เป็นของตัวเอง แต่รายได้ยังไม่เยอะมากนัก หรือยังไม่คุ้นเคยกับการกู้ซื้ออสังหาฯ มาก่อน ซึ่งเมื่อพิจารณาทั้งหมดแล้วนั้นไม่ยากเกินความสามารถของเราเลย เพียงแต่ต้องศึกษาข้อมูลให้ดี และมีเป้าหมายเพื่อสร้างวินัยทางการเงินให้ตัวเอง หากมั่นใจแล้วก็ลุยได้เลย เพราะถ้าหากไปตัดสินใจตอนอายุยิ่งมาก ระยะเวลาการผ่อนก็สั้นลงตามไปด้วย
สำหรับใครที่กำลังลังเลว่าจะซื้อบ้านหรือคอนโด หรือกำลังอยู่ในช่วงหาที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เราอยากให้คุณลองเข้ามาดูใน DDproperty.com เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ที่นอกจากจะรวบรวมข่าวสารและเรื่องน่ารู้ในแวดวงอสังหาฯ ที่เป็นประโยชน์กับผู้บริโภคทุกช่วงวัยที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองแล้ว ยังเป็นแหล่งรวมข้อมูลประกาศซื้อ/ขาย/ให้เช่าบ้านและคอนโด พร้อมรีวิวโครงการอสังหาฯ ที่น่าสนใจในหลากหลายทำเลทั่วประเทศ เพื่อเป็นอีกหนึ่งตัวช่วยให้ผู้บริโภคค้นหาที่อยู่อาศัยที่ตรงตามความต้องการได้ง่ายขึ้น สามารถเตรียมความพร้อมก่อนตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยได้อย่างคุ้มค่าและตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้มากที่สุด
