ค่าใช้จ่ายสำหรับการผ่อนบ้านที่เหมาะสม คือไม่เกิน 30% ของรายได้ทั้งหมดในแต่ละเดือน และถ้าหากยังมีภาระอื่นๆ อย่างผ่อนรถร่วมด้วย ก็จะยิ่งเป็นภาระหนัก เมื่อแบกภาระหนี้ไม่ไหว การตัดภาระผ่อนบ้านออกไป อาจไม่ใช่ทางออกที่เหมาะสมนักในเมื่อเรายังมีทางเลือกอื่น นั่นคือการปรับโครงสร้างหนี้และการขอประนอมหนี้กับทางสถาบันการเงิน
วิธีประนอมหนี้บ้าน
ในกรณีที่ลูกหนี้รู้ตัวล่วงหน้าก่อนแล้วว่า ผ่อนชำระต่อไม่ไหวแน่ๆ ก็สามารถติดต่อสถาบันการเงินเพื่อปรับโครงสร้างหนี้ได้ ด้วยการทำสัญญาในการจ่ายหนี้ใหม่ให้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน หรือขอรีไฟแนนซ์ไปสถาบันการเงินอื่น โดยที่ยังไม่เคยค้างชำระหนี้ ก็จะช่วยรักษาเครดิตและบ้านของลูกหนี้ให้อยู่รอดปลอดภัยได้
ส่วนการประนอมหนี้จะเกิดขึ้นเมื่อลูกหนี้ไม่ได้ชำระค่างวดติดต่อกันเป็นเวลาตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป โดยทางเจ้าหนี้หรือสถาบันการเงินได้ส่งจดหมายหรือแจ้งให้ชำระหนี้แล้ว แต่ลูกหนี้ก็ยังเงียบหาย จนเข้าสู่กระบวนการฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์ หากลูกหนี้ยังคงนิ่งเฉยต่อไป บ้านหลังนี้ก็จะตกเป็นของธนาคารและถูกขายทอดตลาดเพื่อใช้หนี้อย่างแน่นอน การเข้าติดต่อสถาบันการเงินเพื่อขอประนอมหนี้ จะช่วยให้สถานการณ์จะดีขึ้นได้
การประนอมหนี้ มีอยู่ด้วยกันหลายวิธีมักจะทำในสองช่วงเวลาคือ ธนาคารตักเตือนมาแล้วแต่ยังไม่ได้ยื่นฟ้องร้อง และทำเมื่อถูกฟ้องร้องไปแล้ว
– การประนอมหนี้เมื่อยังไม่ถูกฟ้องร้อง แต่มีการผิดนัดชำระหนี้และได้รับการเตือนให้ชำระจากสถาบันการเงิน แต่ยังไม่ถูกยื่นฟ้องร้องต่อศาล มีวิธีประนอมหนี้หลายวิธี ดังนี้
1. ขอผ่อนผันการชำระ เป็นการขอผ่อนผันการค้างชำระได้นานที่สุดถึง 36 เดือน โดยทำได้ 3 แบบคือ
1.1 การชำระเป็นงวดๆ ติดต่อกันทุกเดือน จนกว่าจะครบจำนวนหนี้
1.2 ชำระทั้งหมดแบบมีกำหนดเวลา คือชำระครั้งเดียวทั้งหมด ไม่แบ่งจ่าย
1.3 ชำระเป็นงวดๆ เป็นก้อนตามระยะเวลาที่ตกลงกัน คือการแบ่งจ่ายเป็นงวดๆ งวดละก้อน ตามแต่จะตกลง โดยไม่ต้องจ่ายเป็นเดือนๆ
2. ขยายเวลาชำระหนี้ ช่วยขยายเวลาในการผ่อนชำระออกไป ลูกหนี้สามารถขอขยายออกไปได้ถึง 30 ปี หรือจนกว่าอายุของผู้กู้ไม่เกิน 70 ปี เมื่อขยายเวลาออกไปจะต้องมีการประเมินหนี้ใหม่ เวลาที่ยาวนานขึ้น ทำให้ค่าผ่อนชำระต่อเดือนลดลงไปด้วย
3. ขอกู้เพิ่มเพื่อชำระดอกเบี้ย ลูกหนี้สามารถขอกู้เพิ่มเพื่อชำระเฉพาะค่าดอกเบี้ยค้างชำระได้ ในกรณีที่ดอกเบี้ยท่วมเงินต้นแล้วจริงๆ พร้อมๆ กับการขอขยายเวลากู้เงินออกไปได้ด้วย โดยมีเงื่อนไขว่า ในระยะเวลา 3 เดือนก่อนกู้เพิ่ม ลูกหนี้ต้องชำระเงินอย่างสม่ำเสมอ และเงินกู้งวดใหม่ต้องมากกว่าไม่เกินร้อยละ 25 ของวงเงินงวดเดิม
4. ขอชำระเฉพาะดอกเบี้ยรายเดือน เคสนี้จะได้รับอนุญาตในกรณีของลูกหนี้ที่มีประวัติดีเท่านั้น ดำเนินการได้ครั้งเดียวตลอดการกู้และผ่อนชำระได้นานสูงสุด 12 เดือน
5. ขอชำระต่ำกว่างวดปกติ ดำเนินการได้ครั้งเดียวตลอดการกู้และผ่อนชำระได้นานสูงสุด 2 ปี แต่จำนวนที่ชำระต้องมากกว่าดอกเบี้ยในแต่ละเดือนอย่างน้อย 500 บาท
6. ขอลดอัตราดอกเบี้ยเป็นกรณีพิเศษ กรณีพิเศษคือ เมื่อลูกหนี้ถูกปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มมากขึ้นกว่าปกติ จึงแจ้งขอลดอัตราดอกเบี้ยในวันที่ต้องชำระเงินได้ หากเป็นการชำระหนี้พร้อมดอกเบี้ยทั้งหมดในวันเดียว หรือชำระเป็นก้อนครั้งเดียวเท่ากับ 3 งวด
7. ขอโอนหลักทรัพย์เป็นของธนาคารชั่วคราวและซื้อคืนภายหลัง วิธีนี้เหมือนการขายฝากและเช่าบ้านตัวเองอยู่ โดยทางธนาคารจะรับโอนหลักประกัน โดยหักกลบลบหนี้กันไปไม่เกิน 90% ของราคาหลักประกัน หากไม่พอชำระจำนวนหนี้สินทั้งหมด ลูกหนี้ต้องชำระส่วนต่างส่วนนี้ให้หมดในวันที่โอน โดยจะคิดค่าเช่าเป็น 0.4 – 0.6 % ของมูลค่าหลักประกัน ทำสัญญาเช่ากันเป็นรายปี ให้ชำระล่วงหน้า 1 เดือน
หากต้องการซื้อคืน สถาบันการเงินจะขายคืนให้ โดยราคาขายคืนจะพิจารณาจากยอดหนี้คงเหลือหักลบกับยอดหนี้ประกัน และผู้เช่าก็สามารถขอสินเชื่อใหม่ได้
– การประนอมหนี้เมื่อถูกยื่นฟ้องร้อง หากทางสถาบันการเงินได้แจ้งเตือนและเรียกให้เข้ามาเจรจาแต่ลูกหนี้ไม่ให้ความสนใจ เงียบหายไปดื้อๆ ทางธนาคารก็ต้องปกป้องผลประโยชน์ของตน ด้วยการยื่นฟ้องร้องเพื่อยึดทรัพย์ขายทอดตลาด และนำเงินมาชำระหนี้
1. ขอให้สถาบันการเงินชะลอฟ้อง ลูกหนี้สามารถเข้าไปพูดคุยกับทางธนาคารเพื่อขอให้ชะลอการฟ้องออกไปก่อนได้ โดยมีเงื่อนไขว่าลูกหนี้ต้องชำระเงินต่อตามสัญญาเดิม หรือขอชำระเฉพาะดอกเบี้ย อย่างตรงต่อเวลาเป็นเวลา 12 เดือน หากเป็นลูกหนี้ที่มีวินัย จ่ายเงินตามกำหนดครบถ้วน ทางธนาคารก็จะคำนวณเงินงวดใหม่ที่จะต้องชำระต่อไป
2. ขอให้สถาบันการเงินถอนฟ้อง กรณีนี้ ลูกหนี้ต้องมาชำระหนี้ให้ตรงตามสัญญา และต้องรับภาระค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกิดขึ้นในกระบวนการฟ้องร้อง ที่ทางธนาคารได้จ่ายไป เช่น ค่าธรรมเนียมศาลและค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกด้วย
3. ขอให้ชะลอการขายทอดตลาด ลูกหนี้สามารถขอให้ศาลชะลอการขายทอดตลาดได้ ด้วยการชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ซึ่งทางธนาคารเป็นผู้จ่ายในกระบวนการฟ้องร้อง และชำระหนี้ติดต่อกันไม่ต่ำกว่า 6 งวด โดยหนี้ที่เหลือต้องไม่เกินร้อยละ 80 ของราคาประเมินหลักประกันใหม่ แล้วทำสัญญากู้ขึ้นมาใหม่
4. ขอยอมความ ลูกหนี้ต้องชำระหนี้สินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้กับสถาบันการเงิน และไถ่ถอนจำนองไปภายในเวลาที่กำหนด
5. ขอชะลอการยึดทรัพย์ ลูกหนี้ต้องชำระหนี้สินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้กับสถาบันการเงิน และไถ่ถอนจำนองไปภายในเวลา 3 เดือน โดยต้องชำระเงินเบื้องต้นก้อนหนึ่งก่อน และหากสินทรัพย์มีมูลค่ามากกว่าหนี้ ลูกหนี้ก็อาจจะขอสินเชื่อใหม่ได้
6. ขอเปลี่ยนตัวลูกหนี้ตามสัญญากู้ใหม่ กรณีนี้ลูกหนี้ต้องชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมดอันเกิดจากการฟ้องร้องและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในขั้นตอนการบังคับคดีให้หมดเสียก่อน แล้วปฏิบัติตามขั้นตอนที่ขอประนอมหนี้ไว้ จากนั้นจึงให้ผู้กู้รายใหม่ ยื่นขอกู้ต่อไป
นอกจากนี้ตราบใดที่ยังไม่ถูกตัดสินให้ขายทอดตลาด บ้านก็ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ เจ้าของบ้านสามารถอยู่อาศัย ขายต่อเพื่อโปะหนี้ หรือให้เช่าได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากทางสถาบันการเงินเจ้าหนี้
มีหลายวิธีเหลือเกินที่จะไม่ทำให้บ้านถูกยึด การเข้าไปพูดคุยแสดงความจริงใจในการชำระหนี้เพื่อตกลงเงื่อนไขกับทางสถาบันการเงินเมื่อทราบแน่ชัดว่าตนเองกำลังขาดสภาพคล่อง ย่อมดีกว่าการเงียบหายอย่างคนไร้ความรับผิดชอบ ที่นอกจากจะทำให้เสียบ้านแล้วยังจะทำให้เสียเครดิตอีกด้วย
