บ้านหลังแรก ลดหย่อนภาษี

ไออีซีประเมิน ลดหย่อนภาษี ‘บ้านหลังแรก’ เงินเดือนน้อยกว่า 25,000 ไม่ได้ประโยชน์

ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยผ่านการลดหย่อนภาษีเงินได้สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนการซื้อบ้านได้มากน้อยตามอัตราภาษีเงินได้ของผู้ซื้อ ทั้งนี้แม้บ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทจะมีสัดส่วนประมาณ 80% ของที่อยู่อาศัยเหลือขายในปัจจุบัน แต่ Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ ประเมินว่า ผลบวกของมาตรการต่อตลาดที่อยู่อาศัยอาจมีไม่มาก

เนื่องจาก (1) เงื่อนไขของมาตรการที่จำกัดเฉพาะผู้ซื้อบ้านหลังแรก (2) สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ได้รับน้อยกว่าและระยะเวลาสั้นกว่าที่ภาครัฐเคยทำมาในอดีต (3) ความเข้มงวดของการให้สินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินมีมากขึ้น โดยเฉพาะจากเกณฑ์ LTV ใหม่   (4) หนี้ครัวเรือนที่ยังสูง ขณะที่ รายได้ของครัวเรือนขยายตัวต่ำ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอาจอาศัยจังหวะนี้ออกโปรโมชันเพิ่มเติมเพื่อเพิ่มแรงจูงใจในการซื้อบ้านของของกลุ่มที่ได้ประโยชน์จากมาตรการในครั้งนี้ เพื่อเร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายได้มากขึ้น

รัฐบาลออกมาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ผ่านการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับค่าซื้อบ้านพร้อมที่ดิน หรือคอนโดมิเนียมที่มีมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยค่าลดหย่อนให้เป็นไปตามจำนวนที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท ทั้งนี้มีเงื่อนไขเฉพาะผู้ที่จดทะเบียนซื้อบ้านหลังแรกตั้งแต่วันที่ 30 เมษายน 2019 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2019 และต้องถือครองกรรมสิทธิ์ติดต่อกันอย่างน้อย 5 ปีนับตั้งแต่วันที่จดทะเบียน ทั้งนี้ภาครัฐประเมินว่ารัฐจะสูญเสียรายได้จากภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประมาณ 1,350 ล้านบาท

อีไอซีมองมาตรการในครั้งนี้ช่วยลดต้นทุนการซื้อบ้านของผู้ซื้อบ้านหลังแรกได้บ้างมากน้อยตามฐานภาษีที่เสีย แต่ผู้มีเงินเดือนน้อยกว่า 25,000 บาทที่ซื้อบ้านหลังแรกจะไม่ได้ประโยชน์จากมาตรการนี้ โดยต้นทุนที่ลดลงมาจากการประหยัดภาษีเงินได้ที่ได้จากค่าลดหย่อนที่มีเพิ่มขึ้นเพื่อหักออกจากเงินได้พึงประเมิน ก่อนนำไปคำนวณภาษีเงินได้ ทั้งนี้ ผลประโยชน์ทางภาษีที่ได้รับจะแตกต่างกันตามฐานภาษีที่ต้องชำระ โดยผู้ที่มีรายได้สูงจะได้รับประโยชน์ที่มากกว่าผู้มีรายได้น้อยซึ่งเสียภาษีเงินได้ในอัตราที่ต่ำกว่า เช่น ผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เป็นผู้ที่เสียภาษีในอัตรา 35% จะได้ส่วนลดภาษีจากมาตรการนี้ไป 70,000 บาท ขณะที่ถ้าเป็นผู้เสียภาษีในอัตรา 5% จะได้ส่วนลดภาษีจากมาตรการนี้ไป 10,000 บาท เป็นต้น ขณะที่ผู้มีเงินเดือนน้อยกว่า 25,833 บาทต่อเดือน (กรณีโสด ไม่มีค่าลดหย่อนอื่น ๆ นอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนดที่ 60,000 บาทสำหรับผู้มีเงินได้ และไม่ได้จ่ายเงินสมทบเข้ากองทุนประกันสังคม) จะไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว

แม้มาตรการสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยในปีนี้คล้ายคลึงกับมาตรการที่ออกมาในปี 2011 และ 2015 แต่ผลบวกต่อผู้เสียภาษีที่ซื้อบ้านหลังแรกอาจมีน้อยกว่า เนื่องจากเม็ดเงินที่ได้จากการประหยัดภาษีเงินได้ของมาตรการในปี 2019 มีน้อยกว่ามาตรการในปี 2011 และ 2015 และระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ยังสั้นกว่า โดยในปี 2019 มีระยะเวลาเพียง 8 เดือน ซึ่งสั้นกว่าในปี 2011 และ 2015 ที่มีระยะเวลาถึง 19 เดือน และ 14 เดือน ตามลำดับ (รูปที่ 2)

  • ในปี 2011 ผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทสามารถนำ 10% ของมูลค่าบ้านที่จ่ายจริง สูงสุดไม่เกิน 500,000 บาท มาหักลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ทั้งจำนวน โดยแบ่งทยอยหักลดภาษีในจำนวนที่เท่ากันเป็นเวลา 5 ปีภาษี เช่น นาย A ซื้อบ้านหลังแรกราคา 5 ล้านบาท จะได้เงินภาษีคืนปีละ 100,000 บาท เป็นเวลา 5 ปีภาษี เท่ากับว่านาย A จะซื้อบ้านถูกลงไป 10% หรือ ซื้อบ้านได้ในราคา 4.5 ล้านบาท เป็นต้น
  • ปี 2015 ผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทสามารถนำค่าใช้จ่ายของการซื้อบ้านจำนวน 20% ของมูลค่าบ้านที่ซื้อจริงไปลดหย่อนภาษีเงินได้สูงสุดไม่เกิน 600,000 บาทต่อ 5 ปีภาษี (ลดหย่อนได้ปีละ 120,000 บาท) คล้ายกับมาตรการ 2019 แต่ค่าลดหย่อนภาษีของปี 2015 จะได้มากกว่าปี 2019

อีไอซีประเมินว่า ผลบวกของมาตรการดังกล่าวต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมอาจมีไม่มาก โดยยังคงคาดการณ์มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของทั้งประเทศในปี 2019 หดตัวประมาณ 10% แม้ว่ามาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้จากค่าซื้อบ้านของรัฐบาลจะช่วยลดต้นทุนของผู้เสียภาษีที่ซื้อบ้านหลังแรก แต่ผลบวกที่มีต่อการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมอาจมีไม่มาก เนื่องจาก

  • ผู้ได้รับผลประโยชน์ของมาตรการอาจมีไม่มาก เนื่องจากต้องเป็นผู้ที่มีเงินเดือนขั้นต่ำ 25,000 บาทและต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมาก่อน ทำให้กลุ่มผู้ได้รับประโยชน์ถูกจำกัด ซึ่งที่ผ่านมาภาครัฐก็ส่งเสริมการซื้อบ้านหลังแรกมาเป็นระยะตลอดช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมา ทำให้กลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้เสียภาษีที่เข้าข่ายจะได้ประโยชน์จากมาตรการอาจมีไม่มากเท่ากับในครั้งแรกที่ออกมาตรการนอกจากนี้ หากเทียบกับมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองที่อยู่อาศัย ผลบวกต่อกลุ่มเป้าหมายที่กว้างมากกว่า ซึ่งจะสามารถสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัยได้มากกว่า ดังเช่นที่ดำเนินมาแล้วในช่วง 2015 ที่ทางการดำเนินการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองที่อยู่อาศัยไปในช่วงเดือน ตุลาคม 2015-เมษายน 2016 ซึ่งมาพร้อมกับมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้จากการซื้อบ้านหลังแรก ส่งผลให้ยอดโอนที่อยู่อาศัยขยายตัวเร่งขึ้นในช่วงดังกล่าว แต่เมื่อหมดมาตรการลดค่าโอนฯ แม้ยังมีมาตรการลดหย่อนภาษีการซื้อบ้านอยู่ก็ตาม แต่ยอดโอนฯ ก็ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน (รูปที่ 3)
  • การพิจารณาสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินมีความเข้มงวดมากขึ้นจากเกณฑ์ LTV ใหม่ที่มีผลบังคับใช้ไปแล้วเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2019 ซึ่งแตกต่างจากช่วงปี 2008 และ 2015 ที่ภาครัฐใช้มาตรการสนับสนุนอสังหาฯ ที่คล้ายคลึงกัน โดยในปีดังกล่าวมีเกณฑ์ LTV ที่ผ่อนปรนมากกว่าปัจจุบัน โดยเฉพาะในปี 2015 ที่ภาครัฐสั่งการให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ผ่อนปรนสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้จาก 33% เป็น 50% (รูปที่ 2)
  • ภาระหนี้ของภาคครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงยังกดดันความสามารถในการกู้เพื่อซื้อบ้าน ท่ามกลางรายได้ของครัวเรือนที่เติบโตในอัตราต่ำ

มาตรการสนับสนุนกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยสัดส่วนกว่า 80% ของที่อยู่อาศัยเหลือขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่อาจไม่ช่วยลดหน่วยเหลือขายลงไปได้มากนัก จากข้อมูลของ AREA พบว่าที่อยู่อาศัยเหลือขาย (ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายและกำลังก่อสร้าง) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นปี 2018 มีจำนวนประมาณเกือบ 2 แสนหน่วย โดยเป็นที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทจำนวน 1.6 แสนหน่วย หรือประมาณ 80% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนบราบ 9.5 หมื่นหน่วย และคอนโดมิเนียม 6.5 หมื่นหน่วย แม้ว่ามาตรการในครั้งนี้จะสนับสนุนที่อยู่อาศัยกลุ่มหลักของตลาด แต่จากหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อบ้านที่เข้มงวดและข้อจำกัดของมาตรการตามที่กล่าวมาข้างต้น อาจทำให้ผู้บริโภคไม่ได้เร่งซื้อบ้านมากนักจากมาตรการทางภาษีในครั้งนี้ และอาจไม่ได้ช่วยให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายลดลงมากนัก

ผู้ประกอบการที่มีบ้านสร้างเสร็จเหลือขายราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทในสัดส่วนสูง อาจออกโปรโมชันเพิ่มเติมเพื่อเพิ่มแรงจูงใจในการตัดสินใจซื้อให้กับผู้ซื้อในกลุ่มที่ได้ประโยชน์จากมาตรการภาษีในครั้งนี้ แม้ในตัวมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาฯ ในครั้งนี้ของทางการอาจไม่สามารถส่งผลบวกต่อภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยได้มากนัก แต่ผู้ประกอบการก็อาจช่วยเพิ่มแรงจูงใจในการตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรกของผู้บริโภคได้ โดยการออกโปรโมชันเพิ่มเติมในช่วงเวลาเดียวกับที่มีมาตรการ เพื่อให้การเร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายทำได้มากขึ้น


ที่มา: Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์

WRITER

RELATED

ครม. เห็นชอบร่าง พ.ร.ฎ. นำเงินบริจาคสถาบันวัคซีนฯ ลดหย่อนภาษีได้

ครม. เห็นชอบร่าง พ.ร.ฎ. นำเงินบริจาคสถาบันวัคซีนฯ ลดหย่อนภาษีได้

ที่ประชุม ครม. เห็นชอบร่าง พ.ร.ฎ นำเงินบริจาคสถาบันวัคซีนฯ สามารถลดหย่อนภาษีได้ เพื่อสร้างแรงจูงใจให้ภาคเอกชน ทั้งบุคคลธรรมดาและบริษัท ห้างหุ้นส่วน นิติบุคคล ได้มีส่วนร่วมสนับสนุนการผลิตวัคซีนโควิด

เปิดมาตรการใหม่ “ช้อปดีมีคืน” ลดหย่อนภาษีได้

เปิดมาตรการใหม่ “ช้อปดีมีคืน” ลดหย่อนภาษีได้

ศบศ. มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการ "ช้อปดีมีคืน" เป็นการลดหย่อนภาษี

รัฐบาลออกมาตรการภาษี ‘ช้อปหนังสือช่วยชาติ’

รัฐบาลออกมาตรการภาษี ‘ช้อปหนังสือช่วยชาติ’

วิษณุฯ เผย รัฐบาลออกมาตรการภาษี ‘ช้อปหนังสือช่วยชาติ’ ลดหย่อนภาษีได้ตั้งแต่ 1 ม.ค. – 31 ธ.ค. 2562 ไม่เกิน 15,000 บาท เมื่อวันที่…

กรมสรรพากร แจงการใช้สิทธิลดหย่อน ปีภาษี 2561

กรมสรรพากร แจงการใช้สิทธิลดหย่อน ปีภาษี 2561

กรมสรรพากร ชี้แจงการใช้สิทธิลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ปีภาษี 2561 ตามที่มีการเผยแพร่ข่าวในสื่อสังคมออนไลน์ เรื่อง ผู้บริจาคจะต้องมีการลงทะเบียนผ่านระบบบริจาคอิเล็กทรอนิกส์ (e-Donation) กับกรมสรรพากรเท่านั้นจึงจะสามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2562 เป็นต้นไปนั้น นายปิ่นสาย…

ครม.เห็นชอบให้หักลดหย่อนภาษี ค่าซ่อมบ้าน-ซ่อมรถ ที่เสียหายจากพายุปาบึก

ครม.เห็นชอบให้หักลดหย่อนภาษี ค่าซ่อมบ้าน-ซ่อมรถ ที่เสียหายจากพายุปาบึก

ครม. เห็นชอบ ค่าซ่อมบ้าน-รถ ที่เสียหายจากพายุโซนร้อนปาบึก ให้หักลดหย่อนภาษีได้ตามจำนวนที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 100,000 บาท ตามที่คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบมาตรการภาษี เพื่อช่วยเหลือผู้ประสบภัยพายุโซนร้อน “ปาบึก”และเพื่อเป็นการบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ประสบภัย เมื่อวันที่ 3 – 7 มกราคม…

สรรพากรเผยคืนเงินภาษีปี 2561 ผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์เท่านั้น

สรรพากรเผยคืนเงินภาษีปี 2561 ผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์เท่านั้น

โฆษกกรมสรรพากร ระบุ การคืนเงินภาษีปี 2561 จะโอนเงินผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์เท่านั้น นายปิ่นสาย สุรัสวดี โฆษกกรมสรรพากร เปิดเผยว่า การยื่นแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี 2561 ในปีที่ผ่านมามีการเปลี่ยนแปลงแก้ไข กฎหมายและการลดหย่อนจากปีก่อนหน้านี้ ได้แก่ มาตรการภาษีเพื่อสนับสนุนการมีบุตร…

5 เหตุผล ที่ซื้อ LTF, RMF แค่ช่วงสิ้นปี ดีจริงหรือ?

5 เหตุผล ที่ซื้อ LTF, RMF แค่ช่วงสิ้นปี ดีจริงหรือ?

เปิดตำรา LTF, RMF ที่หลาย ๆ คนยังไม่รู้หรือมองข้ามไป เมื่อความคิดในการซื้อกองทุนช่วงสิ้นปี อาจจะไม่ใช่ช่วงที่ดีที่สุดเสมอไป ใกล้สิ้นปีกันแล้วนะครับ หนุ่มสาวออฟฟิศ หรือมนุษย์เงินเดือนอย่างเรา ๆ ท่าน ๆ ทั้งหลายแหล่…