10 วิธีเลือกบ้านมือสองให้คุ้มค่า
สำหรับคนที่ฝันอยากจะมีบ้านเป็นของตนเอง แต่กำลังซื้อ หรืองบในกระเป๋ามันไม่อำนวยซักเท่าไหร่ “บ้านมือสอง” จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งของคนที่ฝันอยากจะมีบ้าน ซึ่งราคาของบ้านมือสองนั้นจัดว่าถูกกว่าบ้านมือหนึ่งครึ่งต่อครึ่งกันเลยทีเดียวเรามาดูวิธีการเลือกซื้อบ้านมือสองให้มีคุณภาพกันดีกว่า
1. ทำเล
ทำเลถือเป็นเรื่องพื้นฐานอันดับต้นๆของการเลือกซื้อบ้านอยู่แล้ว หากเป็นพื้นที่ที่อยู่ในย่านชุมชนเมืองย่อมมีราคาที่สูงเป็นทุนเดิม เรียกได้ว่า หารเราเลือก“ทำเลดีก็มีชัยไปกว่าครึ่ง” ทำเลควรเลือกอย่างไร ?
-ควรเลือกทำเลที่สามารถเดินทางได้สะดวก คล่องตัว หรือมีทางเลือกในการเดินทาง ได้หลายรูปแบบ เช่น รถโดยสาร เรือโดยสาร รถไฟฟ้า รถใต้ดิน
-หากไม่ต้องการให้บ้านมีเสียงรบกวน อันเนื่องมาจากการจราจรวุ่นวาย ก็ควรหลีกเลี่ยงการเลือกบ้านที่อยู่ใกล้ถนนเมนของโครงการที่มีจุดตัดกับแยกต่างๆ ซึ่งรถที่ผ่านไปมาจะส่งเสียงดังตลอดเวลา
-ไม่ควรเลือกทำเลบ้านที่อยู่ก้นซอยตัน ไม่มีที่กลับรถหรือซอยแคบเกินไป การเข้าออก ไม่สะดวก หากเกิดเหตุฉุกเฉินขึ้น
-หลีกเลี่ยงบ้านที่อยู่ใกล้กับร้านค้า ร้านอาหาร เนื่องจากอาจจะมีผลกระทบในเรื่องที่จอดรถ หรือความสงบในการอยู่อาศัย
-พยายามห่างไกลทำเลที่อยู่ใกล้กับจุดทิ้งขยะของหมู่บ้าน หรือบ่อบำบัดน้ำเสีย เพราะอาจจะมีปัญหาเรื่องกลิ่นเหม็นรบกวน
2. สภาพแวดล้อม
ก่อนที่จะเลือกซื้อบ้านเราควรที่จะสำรวจสภาพแวดล้อมและเพื่อนบ้านโดยเข้าไปพูดคุยสำรวจสอบถามเก็บข้อมูลให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะมากได้ ในสภาพแวดล้อมควรเน้นเลือกแหล่งที่ยังคงเจริญต่อไป และมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่อชีวิตประจำวัน เช่น ใกล้โรงเรียน ศูนย์การค้า ตลาด และโรงพยาบาล ทั้งนี้ควรอยู่ภายใต้เงื่อนไขว่าน้ำจะต้องไม่ท่วมและไม่มีมลภาวะทางกลิ่น แสง และเสียง
3. สภาพของบ้าน
สภาพของบ้านมือสอง เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญ เนื่องจากสภาพบ้านมือสอง จะขึ้นอยู่กับความต้องการและปริมาณสินค้าในตลาดแล้วยังขึ้นอยู่กับลักษณะตัวบ้านมือสองเองด้วย ดังนั้นจึงควรสำรวจและประเมินราคาทรัพย์สินด้วยตัวเอง เช่น ตรวจดูขนาดทรัพย์สินว่าเหมาะสมกับการใช้ประโยชน์หรือเปล่า สภาพทรัพย์สิน การปรับปรุงทรัพย์สิน และการจัดการทรัพย์สิน
4. หาซื้อบ้านที่ราคาเช่า ต่ำกว่าราคาเช่าทั่วไป
การซื้อบ้านมือสองควรหาซื้อบ้านที่เคยปล่อยให้เช่าและราคาค่าเช่าต่ำกว่าราคาเช่าในท้องตลาดทั่วไป เพราะหากเราซื้อมา และปล่อยให้เช่าเราสามารถเพิ่มค่าเช่าได้ เป็นอีกหนทางหนึ่งในการหารายได้เข้ากระเป๋า
5. เลือกซื้อบ้านที่มีเงื่อนไขเงินกู้สนับสนุน
การเลือกซื้อบ้านมือสองที่มีเงื่อนไขเงินกู้สนับสนุน เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาด หรืออัตราดอกเบี้ย 0% เพราะผลประโยชน์เหล่านี้คือส่วนลดจากราคาซื้อบ้านมือสองนั่นเอง
6. บริการชุมชน
เราควรสอบถามเรื่องบริการชุมชนจากเพื่อนบ้านว่างานสารธาณูปโภคตลอดจนค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นอย่างไร การดูแลรักษาสภาพโครงการสม่ำเสมอ และเหมาะสมหรือไม่
7. การจดทะเบียน
ต้องคุยเรื่องค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนบ้านมือสองที่จะซื้อ และภาษีให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับภาระ จะได้ไม่มีปัญหาตามมาภายหลัง
8. เปรียบเทียบราคาและต่อรองราคา
ก่อนเลือกซื้อบ้านควรที่จะเปรียบเทียบกับราคาประเมินบ้านที่มีอยู่แล้ว เช่น ราคาซื้อขายบ้านมือสอง ที่คล้ายคลึงในบริเวณที่ใกล้เคียง รวมถึงราคาประเมินของกรมที่ดิน ของธนาคาร และบริษัทประเมิน เพื่อให้รู้ว่าที่ใดคุ้มค่าที่สุดก่อนการเลือกซื้อ อีกทั้งควรต่อรองราคาให้ได้ราคาที่ต่ำมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ การต่อรองราคาถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ต้องใช้เสมอ ก่อนที่จะทำสัญญาซื้อขายขั้นสุดท้าย โดยให้ระลึกไว้เสมอว่าเงินทุกบาทที่ท่านต่อรองซื้อได้ต่ำกว่าราคาเสนอขาย นั่นหมายถึงกำไรและประโยชน์ที่จะตกมาถึงท่านในที่สุดนั่นเอง
9. ขอหลักฐานให้ชัดเจน
ก่อนการทำการซื้อขายควรที่จะตรวจสอบและขอหลักฐานเก่าๆ ที่เป็นส่วนประกอบของสัญญาเดิมเอาไว้ เพราะเอกสารเหล่านี้มีผลในการบังคับให้เจ้าของโครงการต้องปฏิบัติตามที่ตกลงหรือสัญญาที่เคยระบุไว้
10. ใช้บริการของ สถาบันการเงิน
การเลือกซื้อบ้านมือสองโดยใช้บริการของสถาบันการเงิน จัดเป็นกลยุทธ์สำคัญในการเลือกซื้อบ้านมือสองอย่างชาญฉลาดทางหนึ่ง เพราะเป็นช่องทางที่มีบ้านมือสองมาให้เลือกสรรจำนวนมากขึ้น และยังมีโอกาสได้รับคำแนะนำและการช่วยเหลือในด้านต่างฯ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านมือสอง เช่น การพาไปดูบ้านจริง การติดต่อด้านสินเชื่อและการราคาประเมิน ซึ่งบริการเหล่านี้มักไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย หรือหากเสียก็น้อยมาก
ซึ่งหากใครที่ต้องการจะการซื้อขายบ้าน นั้นสามารถซื้อขายได้ 4 วิธีด้วยกัน คือ
1. การซื้อกับเจ้าของโดยตรง
การซื้อกับเจ้าของโดยตรง เป็นวิธีดั้งเดิมและง่ายที่สุดในการเจรจาซื้อขาย โดยเฉพาะการต่อรองราคา อีกทั้งยังมั่นใจไดว่าผู้ซื้อจะได้เข้าพักอาศัยโดยไม่ต้อง “อาศัยอำนาจศาล” เพื่อขับไล่เจ้าของเดิม แต่อย่างน้อยผู้ซื้อควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่า เจ้าของเก่าเขาขายด้วยความเต็มใจ ไม่ได้มาจากปัญหาที่เกิดจากตัวบ้าน หรือหนี้สินต่างๆจนต้องยอมขาย
2. การซื้อผ่านนายหน้า
การซื้อผ่านนายหน้า นอกจากมีบ้านให้เลือกจำนวนมากแบ่งแยกตามพื้นที่ ราคา ไว้ได้ตรงใจผู้ซื้อ ทำให้ไม่ต้องเสียเวลามากนัก และเชื่อได้ระดับหนึ่งว่า บ้านมือสองที่อยู่ในมือของบริษัทเหล่านี้จะได้รับการคัดสรรและกรองมาระดับหนึ่งแล้ว และ “ตัวแทน” จะเป็นคนดำเนินเรื่องเกือบทุกอย่าง แต่ต้องมีค่านายหน้า ประมาณ 3% ของราคาขาย ซึ่งปกติผู้ขายจะเป็นคนจ่าย แต่ในขั้นตอนการทำสัญญาต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า เรากำลังทำสัญญาและวางเงินมัดจำกับ “เจ้าของบ้านตัวจริง” หรือไม่ เพราะฉะนั้นอย่าลืมเช็คให้ดีก่อนว่าถูกย้อมแมวขายหรือเปล่า
3. สินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน
อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่า สินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน เป็นอีกแหล่งหนึ่งที่ได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะนอกจากจะมีบ้านให้เลือกจำนวนมากและราคาต่ำกว่าราคาตลาดแล้ว การขอสินเชื่อยังจะสะดวกและดอกเบี้ยอาจต่ำกว่าการซื้อบ้านจากแหล่งอื่นๆ เนื่องจากธนาคารเจ้าของทรัพย์สินจะให้สินเชื่อเอง แต่ต้องยอมรับว่า บ้านมือสอง ที่อยู่ในมือสถาบันการเงินบางหลังอาจจะชำรุดทรุดโทรมกว่าบ้านในมือของบริษัทนายหน้าหรือบ้านที่เจ้าของขายเอง
เพราะฉะนั้นเพื่อให้แน่ใจว่า นอกจากจะได้ดอกเบี้ยพิเศษแล้วจะไม่มีลูกบ้านคนพิเศษมาอยู่ในชายคาเดียวกัน ก็ต้องตรวจสอบให้มั่นใจว่าไม่มีใครยังอยู่ในบ้านหลังนั้น หรือถ้ายังมีคนอยู่ควรให้ธนาคารจัดการให้เรียบร้อยก่อนที่จะตกมาถึงมือเรา และถ้าให้มั่นใจที่สุดจะต้องให้ธนาคารมีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดให้เรียบร้อยเสียก่อน จะได้ไม่ต้องเสียเวลา “ฟ้องขับไล่” ในภายหลังให้วุ่นวาย
4. ประมูลจากกรมบังคับคดี
ซึ่งไม่ค่อยเป็นที่นิยม มากนักเนื่องจากการประมูลจากกรมบังคับคดี มีขั้นตอนและกระบวนการมาก แต่ถ้าพูดถึงเรื่องราคาถือว่าต่ำกว่าท้องตลาดมาก ซึ่งบางครั้งอาจต่ำกว่าราคาตลาดได้ถึง 50%โดยก่อนที่จะเข้าร่วมประมูลจะต้องไปดูบ้านและประเมินราคาที่พร้อมจะสู้ไว้ล่วงหน้าจะได้ไม่ถูก “ใคร” กระตุ้นให้สู้ราคาจนเกินกำลังเงินและเกินมูลค่าบ้าน อีกทั้งส่วนที่ต้องระวังที่สุด คือ การฟ้องขับไล่ แม้ว่าจะอาศัยอำนาจศาลให้ผู้บุกรุกออกจากบ้านได้ทันที แต่ก็ไม่รู้ว่า จะใช้เวลานานแค่ไหนที่ “ผู้บุกรุก” จะยอมออกจากบ้านไป และอีกเรื่องที่มองข้ามไม่ได้ คือ “การฟ้องคัดค้านราคา” ซึ่งตามกระบวนการทางกฎหมายจะให้สิทธิลูกหนี้คัดค้านราคาได้ครั้งหนึ่งถึงแม้ว่าจะมีตัวราคาที่เป็นตัวจูงใจ จึงมีผู้ที่ยอมเสี่ยงเพื่อให้ได้ราคาที่ถูกที่สุด แต่อย่าลืมว่า ไม่มีของถูกละฟรีบนโลกนะ
ดังนั้นก่อนที่จะตัดสินใจเลือกซื้อควรตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียด และเลือกอย่างถูกวิธี เพื่อให้ได้ประโยชนืสูงสุดในการเลือกบ้านมือสอง หากเลือกอย่างถูวิธี ก็อาจได้บ้านมือสองในสภาพมือหนึ่ง เลยก็ว่าได้
MThai News
หากต้องการหาข้อมูลเพื่มเติมเกี่ยวกับบ้านมือสอง สามารถหาได้ที่ http://www.reic.or.th
ขอบคุณข้อมูลจาก http://www.buyatsiam.com
